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Fundamentalmente es el conocimiento del Registro de la Propiedad para quien se dedica a la gestión inmobiliaria; el Registro es la base sobre la que se asienta el mercado inmobiliario.
Diversos aspectos nos ofrece el Registro de la Propiedad que remarca y resaltan esta importancia;
El Registro de la Propiedad nace con el estado moderno, cuyo primer objetivo es la tutela del crédito como motor impulsor de la sociedad. El crédito necesita ser protegido, y desaparecida la prisión por deudas, la responsabilidad se convierte en meramente patrimonial. Es preciso el crédito para conseguir el desarrollo de una clase productiva y mercantil; se precisa el crédito para poner en marcha los engranajes sociales que generen a su vez dinero, a través de los impuestos, para mantener la burocracia del Estado.
El medio más específico para conseguir estos objetivos es proteger el crédito, y ello mediante la publicidad de la propiedad y de las cargas reales existentes sobre ella. Quien tenga un bien tangible, público, podrá gozar de crédito. Y con el dinero ajeno podrá poner en marcha industrias y proyectos que a su vez generarán nuevas riquezas que se invertirán parte en la compra de tierras, necesitando entonces el comprador la seguridad de la compra que efectúa. Sólo el Registro de la Propiedad puede dar estas garantías; sólo la publicidad que el Registro ofrece permite otorgar crédito.
El capital se siente seguro al conocer la titularidad de la finca y los gravámenes que sobre la misma pesan. El hecho de que lo no inscrito no le afecte es una garantía más.
Nace, pues, el Registro de la Propiedad como elemento absolutamente necesario para propiciar el desarrollo de la sociedad capitalista, del Estado moderno.
El Registro de la Propiedad pretende reflejar la historia jurídica de las fincas inscritas. Desde el mismo momento de su inmatriculación la finca adquiere un número y todas las incidencias registrables que sobre la finca se producen se inscriben de manera correlativa.
Ello convierte al Registro en almacén de datos, en sucesión ordenada de las circunstancias que afectan a la finca. Y esta sucesión ordenada es el llamado tracto sucesivo, consagrado por el artículo 20, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria que dicta que "para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente anotado o inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos".
Como consecuencia del tracto sucesivo, sólo puede inscribirse un título cuando su contenido se adapta a lo reflejado por el Registro en el momento en que se solicita la inscripción.
Esto conforma una serie de eslabones, que son la cadena de acontecimientos que afectan a la finca. Es la llamada compatibilidad registral; si un título no trae causa, no puede ser acogido por el Registro.
Como ejemplo, podemos citar el caso frecuente de que B es propietario en escritura pública no inscrita de una finca que ha adquirido A. Cuando B la vende a C, este no puede inscribir su título por cuanto que en el Registro sigue figurando como titular A, y por lo tanto no hay conexión entre quien figura como vendedor en el título que tiene C y el Registro. Y en este caso C debe procurar que B inscriba su título, ya que no lograrlo le será denegada la inscripción, aunque hay excepciones al tracto sucesivo.
Uno de los medios para adquirir un solar puede ser el de la cesión en pago, prevista en el artículo 1.175 del Código Civil, al establecer que "el deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas".
En realidad, la cesión es una compraventa no deseada al menos por una de las partes. Quien es acreedor lo que desea es cobrar lo que se le debe para poder efectuar pagos o manejar el dinero como considere conveniente. En la cesión en pago el acreedor tiene que aceptar el pago en especies, tiene que pasar a ser propietario de algo no deseado inicialmente, pero que se le ofrece como única posibilidad para la solución del problema.
Frente a un acreedor se puede acudir a la vía judicial en reclamación de las cantidades adeudadas. Si se trata de persona solvente, el cobro está garantizado. Pero lo deudores solventes pagan sus deudas, y quien no lo hace es el moroso o el insolvente. Y en este caso es preferible convertirse en comprador, a través de la cesión de pago, que convertirse en litigante con pocas posibilidades de cobro, ya que los bienes serán embargados y sacados en pública subasta y el resultado será una minusvaloración que perjudicará los intereses del acreedor.
Por lo tanto, la cesión es una fórmula aceptable y apta para solucionar estos problemas.
A través de la cesión en pago puede adquirirse un solar para proceder a su edificación o venta, o se puede adquirir bienes muebles.
La cesión tiene concomitancias con la permuta y con la donación, si bien se distingue de ellas, en el primer caso, por la falta de voluntariedad de las partes. En la permuta la idea inicial es la de trueque o cambio, mientras que en la cesión en pago se parte de una deuda que no puede ser cobrada. En la permuta la valoración antecedente de lo que cada parte ofrece es fundamental, mientras que en la cesión la valoración se produce a posteriori.
Con respecto a la donación, el donante actúa en un acto de liberalidad, que puede estar más o menos sujeta a condiciones, y el donatario puede o no aceptar. En la cesión en pago no existe liberalidad, no se desprende de lo que le pertenece, el deudor, de manera voluntaria.
Se puede ceder un bien mueble o un bien inmueble.
La cesión en pago es fórmula apta para solucionar una deuda preexistente, y al mismo tiempo para garantizar el cobro de la misma mediante el establecimiento de un pacto de retroventa en virtud del cual quién ha cedido un solar en pago, puede pasar a ser propietario nuevamente del mismo dentro de un plazo determinado y mediante el pago de una cantidad fijada en el mismo contrato de cesión.
La compraventa es básicamente un contrato traslativo de dominio. Lo que pertenece a alguien pasa a ser de otra persona. Un segundo ejerce el dominio sobre aquello.
Esta traslación de dominio puede presentar diferentes características. Si el traslado de dominio se produce sin contraprestación, nos hallamos ante una donación. Si por el contrario se produce mediante pago, estamos frente a una compraventa. Si se produce mediante el cambio, estamos frente a una permuta. Inicialmente la sociedad vivió bajo el signo de trueque o permuta. La inexistencia de un valor simbólico reconocido y aceptado por otros impedía otro medio que no fuera el trueque. Posteriormente, a partir del momento en que aparece un elemento que se convierte en símbolo, y más tarde la moneda o dinero, es lo que hace surgir la compraventa. Se entrega algo a cambio de dinero.
El Código Civil, en su artículo 1445, no da una definición de lo que es el contrato de compraventa, limitándose a decir que "por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente".
De ello se deducen las principales características de este contrato, que son:
La misma etimología de la palabra permite expresar su concepto. Proviene de "doni datio", o sea donación gratuita, liberalidad. Por lo tanto, en un concepto amplio, donación es sinónimo de liberalidad. Pero jurídicamente este concepto de liberalidad no es suficiente para expresar la donación como medio de acceder a algo. También hay donación en otras situaciones jurídicas, como puedan ser el legado, el comodato, el mutuo sin interés y en el depósito gratuito.
Es un sentido más estrictamente jurídico, la donación es el acto por el cual una persona, con ánimo de liberalidad, se empobrece en una fracción de su patrimonio en provecho de otra persona, que se enriquece con ella.
El Código Civil, en su artículo 609, se refiere a la donación como un modo de adquirir la propiedad, diciendo que "la propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación..." Y en el artículo 618 la define diciendo que "la donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otro, que la acepta".
La expresión "acepta", convierte la donación en un contrato, puesto que requiere la voluntad de las partes; una dona, pero si la otra no acepta, la transmisión de la propiedad no se lleva a cabo.
Por lo tanto, la donación es uno de los caminos por los cuales se puede llegar a la propiedad de un bien inmueble. Examinada la compraventa y la permuta, debemos ver la donación como forma y medio de adquirir un inmueble.
Incluimos la hipoteca por entender que constituye un elemento fundamental en el campo inmobiliario, convirtiéndose en auténtico motor económico de muchas de las operaciones.
La hipoteca es también un medio de financiación. Puede ser contemplada en una doble vertiente; por un lado, es factor decisivo en muchas de las ventas inmobiliarias que se realizan. Por el otro permite la consecución de dinero sobre bienes aún no vendidos, dinero con el que se pueden iniciar otras construcciones.
DEFINICION
No da la Ley una definición de lo que debe entenderse por hipoteca. La Ley hipotecaria, en su artículo 104 se limita a decir que sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que se su poseedor, garantizando el cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
FORMA
La hipoteca debe constituirse en instrumento público, ante fedatario, o sea ante Notario, dado que es un contrato de garantía que debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad, que no admite otro tipo de documentos que los públicos.
Lo aconsejable, cuando se establece una hipoteca, es inscribirla inmediatamente.
VENTAJAS E INCOVENIENTES
La hipoteca es un arma de doble filo si se utiliza como medio de financiación; es cara en su constitución, y debe ser atendida ya que en caso contrario el resultado es que se acaba perdiendo la finca.
En la posición contraria, o sea la de acreedor, la gran ventaja que presenta es que asegura total y absolutamente el cobro si está bien calculada, o sea concedido una valor muy inferior al real el bien sobre la que se constituye.
La característica fundamental que presente la opción de compra es la falta de ligamen en una de las partes. Por la opción de compra surge la voluntad manifestada de la parte vendedora, quien queda comprometida a vender, mientras que la parte optante puede convertirse en compradora si así lo decide, sin adquirir ningún otro compromiso. Lo que adquiere es el derecho a comprar, que puede ejercitar o no.
La opción de compra, dentro del derecho inmobiliario, es utilizado frecuentemente. Por una parte significa que el vendedor tiene un posible comprador realmente interesado, máxime cuando se establece una cantidad en concepto de pago del derecho que se concede. Lógicamente, en la mayoría de las ocasiones, el optante no quiere perder la suma entregada y ejercita la compra.
Se diferencia del contrato de promesa de compraventa en el hecho de que ambas partes no quedan ligadas. En la promesa, la voluntad es la de vender y comprar, y no se realiza la operación por el momento por si se fijan unas fechas para que esa voluntad se materialice. En la opción puede existir la voluntad de compra, por el optante se reserva el derecho de hacerlo o no, comprometiéndose sólo la parte vendedora.
En definitiva, se trata de un convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo, y en determinadas condiciones, la facultad de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.
SUS CARACTERÍSTICAS:
En el comercio la permuta fue el inicio. La inexistencia del dinero, de un valor que sirviera de patrón, hizo que el ser humano usara la permuta para la adquisición de aquello que necesita. Producía un determinado elemento o varios y esto le servía para adquirir lo que precisaba y que estaba fuera de su alcance.
La permuta es el cambio directo de cosa por cosa.
El Código Civil, en su artículo 1538, define la permuta como "un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra".
Una definición más amplia es la de considerar la permuta como un contrato traslativo del dominio en virtud del cual dos personas se obligan a transferirse mutuamente el dominio de una cosa o de varias que al celebrar la permuta pertenecían a cada una de ellas.
Innecesario resulta señalar el valor fundamental que la permuta tiene en el campo inmobiliario. Quien posee un solar y carece de dinero o experiencia suficiente para proceder a la edificación del mismo, puede permutarlo por parte de la obra a edificar sobre él.
La permuta le permite al constructor disponer de un solar sin necesidad de realizar otra inversión que la cesión en contrapartida de parte de lo que va a edificar, parte que corresponde siempre a los beneficios excedentes obtenidos con la venta de las restantes partes de lo edificado.
Presenta la ventaja, el propietario del solar, que sigue disponiendo de parte del mismo, edificado ya, pudiendo vivir lo que en pago le ha sido entregado, o proceder a la venta.
DIFERENCIAS CON LA COMPRAVENTA
Son las siguientes:
Uno de los medios de financiación con que cuenta el empresario de la construcción, al igual que cualquier otro tipo de empresario, radica en la prenda. De manera rápida, sin otra necesidad documental que la de un simple contrato privado, y gracias a la garantía que el bien prendario significa, sea aportado por quien solicita la prenda o por tercera persona, se puede conseguir una liquidez que permita la solución momentánea del problema.
La adquisición de una finca, de un solar, puede estar precedida por una serie de contactos que se materializan en un precontrato. La complejidad de la gestión inmobiliaria exige que en muchas ocasiones se tenga asegurado el solar antes de proseguir las actuaciones, que suelen significar un inicio de la inversión a realizar posteriormente. Es por ello que se utiliza con frecuencia el contrato de promesa de compra, también llamado compromiso de compra.
Se trata de un contrato en el que las partes se comprometen a hacer efectivo en un tiempo futuro y determinado otro contrato que momentáneamente no puede firmarse de manera definitiva.
Los supuestos pueden ser múltiples; desde la pura especulación, en la que una de las partes aún no es titular registral por tratarse de una herencia yacente, hasta la posibilidad de que el futuro vendedor no haya satisfecho aún el pago de una compra que tiene documentada de manera privada.
En el contrato de promesa de compraventa debe estipularse claramente la finca, las cantidades de satisfacer y los restantes compromisos que quedarían reflejados en el contrato definitivo. En el compromiso de compraventa, se fijan las líneas básicas de un contrato específico y las partes contraen la obligación de desarrollarlas a fin de que el contrato quede concluso y bien desarrollado. Es un claro ejemplo de precontrato.
Puede ser bilateral, que es cuando una de las partes se compromete a vender y la otra a comprar y unilateral, cuando una de las partes se compromete a vender.
En el supuesto del compromiso bilateral, ambas partes quedan obligadas, una a vender y la otra a comprar. En el supuesto de unilateral, sólo una de las partes queda obligada, la vendedora.
Son un aspecto importante del Registro de la Propiedad. En el momento de la adquisición de una finca, de saber el estado registral de un solar, no basta con conocer el contenido de la inscripción; es preciso tener también en cuenta las anotaciones preventivas y notas marginales que existen en el libro Registro.
Además del asiento de inscripción, la ley regula otros supuestos de asientos más simples y no por ello menos importantes, que tienen eficacia propia. El más importante de este tipo de asientos es la anotación preventiva.
La expresión anotación preventiva apareció en nuestro derecho a través de la Ley Hipotecaria de 1.861, inspirada en la legislación germánica, cuyo Código Civil diferenciaba entre dos clases de anotaciones; unas consistentes en asientos provisionales que protegen la inscripción de los derechos que tiene vida real y son opuestos a los que figuran inscritos en el Registro y que se definen como contradictorios, y otros de origen obligacional y complementarios, que garantizan las acciones personales tendientes a inscripciones o cancelaciones registrales y que reciben el nombre de prenotaciones.
Recogiendo esta posición doctrinal, la anotación preventiva constituye un asiento con finalidades y efectos dispares entre las diversas posibilidades que ofrece.
La definición de la anotación preventiva es compleja. Roca Sastre la define como "el asiento extendido en los libros de inscripciones del Registro de la Propiedad de carácter generalmente principal y caducable, cuyo objeto es la publicidad registral en situaciones inmobiliarias de contenido judicial, de secuestro o de prohibición judicial o administrativa de disponer y de títulos que por defectos subsanables o por otras circunstancias no pueden ser objeto del asiento de inscripción al que tienden, o bien que además tengan por objeto constituir una especial garantía registral".
Una definición más concisa y también más clara es la de Pérez y Alguer, que entiende la anotación preventiva como el asiento provisional de un derecho eventual o transitorio.
En la gestión inmobiliaria, en el negocio de la construcción, las arras pueden ser un elemento fundamental, que bien utilizadas permiten asegurarse espectativas interesantes.
Las arras, en definición simple, constituyen un medio lícito de desligarse las partes contratantes.
Con el nombre de arras se designa la cantidad de dinero que una de las partes entrega a la otra en el momento de la firma del contrato de compraventa.
Dicho contrato es válido, sólo que su cumplimiento queda sujeto a la voluntad de las partes, lo cual puede ser un arma de doble filo, si bien lo cierto es que la parte compradora suele tener una posición de ventaja.
En el terreno inmobiliario, las arras permiten asegurar de manera casi definitiva la adquisición de un terreno, pero no obligan a la compra.
El Código Civil, en su artículo 1.454, único que se refiere a las arras, establece que "si hubieren mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas".
Hay que establecer la diferencia existente entre la cantidad entregada a cuenta en un contrato de compraventa o de compromiso de compraventa, que es de obligatorio cumplimiento por las partes. Se entiende que la cantidad pagada es a cuenta del total precio, que la compraventa está perfeccionada y que ambas partes quedan plenamente obligadas. En este caso no cabe la posibilidad de rescindir el contrato (salvo determinados supuestos) y quien ha pagado a cuenta puede exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación o la indemnización correspondiente.
Las arras, al ser implícitamente una indemnización mutua de daños y perjuicios, permiten dejar sin efecto el contrato. Se satisface una cantidad y quien la recibe tiene que devolverla duplicada si quiere dejar sin efecto el contrato. Ante esta situación la parte compradora se halla en una posición ventajosa por diferentes razones:
Todas estas razones colocan al vendedor en posición de inferioridad frente al comprador, quien, a su vez, puede estar especulando y asegurándose la adquisición de una finca, ya que dependerá de su voluntad o no el que la venta sea firme.
El comprador se encuentra con el hecho de haber entregado una cantidad; ya se ha producido el desembolso y si las circunstancias lo aconsejan puede perderla sin que ello afecte a sus espectativas de futuro gravemente, puesto que pensaba conseguir unos beneficios que al desaparecer se convierten en una mínima pérdida, mínima frente a los desembolsos que de no haber utilizado las arras hubiera de haber hecho.
Las arras permiten al comprador, jugar de cara al futuro, le permiten entrar de lleno en la plena especulación.
Las arras se establecen normalmente en contrato privado, pudiendo hacerse igualmente en documento publico. El contrato privado presenta el inconveniente de que si la parte vendedora cree que puede conseguir un mejor precio, trate de forzar el llegar a un acuerdo negándose a formalizar la escritura pública, con lo que puede entorpecer el desarrollo de la operación a la parte compradora, quien para evitar el acudir a la vía judicial con la inversión de tiempo que ello significa hasta conseguir una sentencia acorde con sus intereses, puede preferir una modificación en las condiciones de compra, en el precio. De establecer las arras en escritura pública la misma dificultad puede plantearse, si bien el camino se allana por cuanto que el contrato es indubitado.
LAS ARRAS EJERCEN UNA TRIPLE FUNCIÓN:
CLARIDAD EN EL CONCEPTO DE ARRAS
Dada la ambigüedad del Código Civil, que dice "si mediaren arras...", es preciso que en el contrato conste de manera clara y expresa que la cantidad que se satisface es en concepto de arras. No es preciso añadir que podrán perderse o deberán devolverse duplicadas porque la simple expresión de "arras" incluye está mutua obligación.
Pero si la cantidad entregada en el momento de la firma del contrato no está amparada por la expresión de que son arras, puede ser interpretada como un pago a cuenta, como un anticipo, debiendo entonces interpretarse el contexto del contrato para saber si son o no arras.
La reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sentado que es preciso que conste de manera clara y evidente que en el contrato mediaron arras. Y la única forma de que se produzca la evidencia es por medio de la especificación.
La servidumbre puede ser definida como la participación en el goce o aprovechamiento de la cosa de otro. Quien no es dueño, ejerce un cierto dominio sobre lo ajeno. En la servidumbre hay una persona que es propietaria de algo y otra que comparte con ella una parte de este aprovechamiento.
Por lo tanto, acaso en una definición mas acertada que la participación en el goce de lo ajeno, la servidumbre puede ser definida como una limitación en el uso y aprovechamiento de algo realizada a favor de un tercero.
El Código Civil la define como "un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño". Y es lógico que sea a favor de distinto dueño puesto que en caso de coincidir la misma persona como propietario del fundo sirviente y del fundo dominante, desaparecería la servidumbre.
El Artículo 531 del Código Civil añade que "también pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas o de una comunidad, a quien no pertenezca la finca gravada", con lo cual aparece la posibilidad de un multiprovechamiento de la servidumbre, existiendo entonces un sujeto pasivo único y un sujeto activo diverso.
La doctrina critica la definición del Código en base a los siguientes puntos:
Como una definición completa y clara los tratadistas aceptan la dada por la Dirección General de Registros, que dice que "la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño y en cuya virtud el titular del predio dominante puede utilizar el predio sirviente para ciertas finalidades o poner al aprovechamiento del mismo una limitación que redunda en beneficio de un particular dominio o privar al dueño del predio gravado de alguna especial facultad contenida en el derecho de propiedad normalmente constituido".
